Concepción concentra el 88% de la oferta de departamentos disponible bajo las 4.000 UF

Informe inmobiliario USS-Tinsa:

• El mercado del Gran Concepción muestra señales de recuperación temprana, con ventas al alza y demanda que se concentra en viviendas entre 2.000 y 4.000 UF.
• Concepción presenta una situación excepcional en el país, quienes invierten en vivienda pueden recibir más ingresos por arriendo de los que destinan al pago del dividendo

El más reciente Informe Inmobiliario elaborado por la Facultad de Arquitectura, Arte y Diseño (FAAD) de la Universidad San Sebastián (USS) y la consultora Tinsa by Accumin correspondiente al 1er semestre 2025, revela que el Gran Concepción muestra señales claras de recuperación. El stock total cayó un 19,1% interanual, mientras que las ventas aumentaron un 9% trimestre a trimestre, manteniendo una absorción saludable entre el 12% y el 15%.

Dentro de este stock, se observa una clara predominancia de departamentos, que suman 4.463 unidades (+2,2%) distribuidas en 110 proyectos, mientras que la oferta de casas cayó 12,6%, alcanzando 1.036 unidades en 34 proyectos. En conjunto, existen 144 proyectos activos en el Gran Concepción, con una composición mayoritariamente enfocada en departamentos, reflejando el ajuste estructural del mercado hacia tipologías más compactas y accesibles.

“Concepción mantiene su atractivo como centro de servicios y educación, en un contexto donde otras capitales regionales han perdido dinamismo. Es una ciudad que combina asequibilidad, calidad de vida y un interesante potencial de rentabilidad”, concluye Loreto Lyon, decana de la Facultad de Arquitectura, Arte y Diseño USS.

El análisis señala que Concepción destaca por mantener un equilibrio positivo, con valores de adquisición relativamente bajos, alta centralidad y buena calidad urbana, posicionando a la comuna como un foco atractivo para el inversionista, ya que Según el estudio, “la vivienda para invertir rinde más que arrendar”, una condición que no se da hoy en ninguna comuna del Gran Santiago.

El mercado del Gran Concepción mostró estabilidad en su ritmo de venta, con un promedio de 2 unidades por proyecto al mes, lo que implica un alza de 13,6% respecto al mismo periodo de 2024. Los departamentos mantuvieron un dinamismo de 2,1 unidades mensuales y las casas llegaron a 1,8, con un leve repunte. “La absorción se mantiene en niveles saludables, entre 12% y 15%, lo que refleja un mercado en ajuste, pero sin presiones sobre los precios. El tiempo para agotar stock promedia 12,8 meses, con contrastes comunales como Penco, que aumentó 27%, y Coronel, que redujo más de 70%”, señala Carlos Aguirre, editor del informe y académico de la Escuela de Arquitectura de la Universidad San Sebastián.

Uno de los datos más atractivos para los inversionistas es la rentabilidad promedio por arriendo (Yield), que se ubica entre 4,7% y 5,3%, por sobre el promedio nacional y claramente superior a los retornos actuales observados en Santiago. Este diferencial confirma que, en un escenario de precios de compra contenidos y arriendos en recuperación, Concepción ofrece hoy un rendimiento inmobiliario más competitivo que el de las principales capitales regionales del país.

El estudio advierte, sin embargo, que la asequibilidad sigue siendo el principal desafío para las familias del Biobío. El Índice de Acceso a la Vivienda (PIR) arrojó que el crédito hipotecario es equivalente a un promedio de 7,8 años de ingresos íntegros familiares. Actualmente, la totalidad de la oferta disponible supera el 25% del ingreso familiar como dividendo, incluso considerando tasas hipotecarias bajas.

“El mercado de Concepción muestra una dualidad interesante: mientras los indicadores de rentabilidad lo posicionan como una plaza muy atractiva para la inversión, la brecha de acceso para las familias locales sigue siendo significativa. Los precios de compra moderados y la recuperación de los arriendos impulsan el rendimiento, pero el esfuerzo financiero que representa adquirir una vivienda en la región continúa por sobre los estándares deseables”, señaló Fabián García, director general de Tinsa by Accumin. 

Datos claves:

• 144 proyectos en oferta, predominan los departamentos.
• Stock total: 5.499 unidades (−1,0% t/t; −19,1% a/a).
• Ventas: 845 unidades (+9% t/t), en línea con 2023.
• Demanda efectiva: UF 2.000–3.000 (54,7%) y UF 3.000–4.000 (19,4%).
• Absorción: 12–15%, con tendencia al alza.
• Meses para agotar stock: promedio de 12,8.
• Yield promedio de arriendo: 4,7%–5,3%, superior al promedio nacional.

Sobre el informe:
El Informe Inmobiliario USS–Tinsa, realizado por la Facultad de Arquitectura, Arte y Diseño de la Universidad San Sebastián y Tinsa By Accumin, analiza trimestralmente el mercado de vivienda nueva en las principales áreas metropolitanas del país, combinando datos censales de la base Incoin.lat con indicadores de asequibilidad, rentabilidad y ciclo inmobiliario.

Equipo Prensa
Portal Educa